賃貸に住んでいて、備え付けのエアコンからカビ臭がする。クリーニングを頼みたいけれど、この費用は自分が払うものなのか、大家さんに言えばいいのか。判断がつかないまま放置している方は少なくありません。
先に結論を言うと、この問題は「そのエアコンが誰のものか」で答えが大きく変わります。もともと部屋に付いていた（設備として貸されている）エアコンなのか、入居者が自分で買って設置したものなのか。ここを分けずに議論すると話がかみ合いません。
この記事では、まずその原則を整理し、次に「通常使用による汚れ」と「手入れを怠った結果の汚れ」の違い、故障したときの扱い、退去時の原状回復との関係を順に見ていきます。
なお、ここに書くのはあくまで一般的な考え方です。賃貸借契約は個別の契約書の内容が優先されますし、実際の判断は物件や経緯によって変わります。最終的にはご自身の契約書を確認し、管理会社・大家さん、必要に応じて自治体の相談窓口や専門家にご相談ください。
大原則：設備か、入居者の持ち物か
| 区分 | どういうものか | 費用負担の一般的な考え方 |
|---|---|---|
| 設備（残置物でない） | 入居時から部屋に付いていて、契約書の設備欄に記載がある | 故障の修繕は原則として貸主。通常使用の範囲の汚れも貸主負担になりうる |
| 残置物 | 前の入居者が置いていったもの。契約書で「設備ではない」と扱われることがある | 貸主が修繕義務を負わない扱いになっていることが多い。契約書の記載が決め手 |
| 入居者の持ち物 | 自分で購入して設置した | 掃除も修理も自己負担 |
まず契約書の設備一覧（物件の設備欄、あるいは「設備表」）を見てください。そこにエアコンが「設備」として記載されているかどうかが出発点です。
ややこしいのが残置物です。前の入居者が残していったエアコンを、貸主が「あるけれど設備ではない」として扱っているケースがあります。この場合、契約書に「残置物につき故障時の修繕は行わない」といった記載があることが多く、その通りに扱われます。使えるうちは使ってよいが、壊れても貸主は直さない、という位置づけです。契約書を読めば書いてあります。
設備のエアコンの場合：汚れの「原因」で分かれる
設備として貸されているエアコンについては、汚れの原因によって考え方が分かれます。ここで参照されるのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）です。これは退去時の原状回復に関する指針ですが、「通常の使用で生じる損耗は貸主が負担し、借主の故意・過失や手入れ不足によるものは借主が負担する」という考え方の枠組みは、費用負担を考えるうえでの共通の物差しになっています。ガイドラインには「賃借人の負担対象事象」や「経過年数の考え方」、部位別の事例区分をまとめた別表が収録されています。
これをエアコンに当てはめると、おおよそ次のように整理できます。
貸主負担になりうるケース
- 何年も使われてきたことによる経年劣化
- 普通に冷暖房として使っていて溜まった、通常使用の範囲の汚れ
- 前の入居者の使用でついた汚れが、入居時点で残っていた
とくに3つ目は、入居直後に気づいた場合は主張しやすい部分です。だからこそ、入居時に状態を確認して記録しておくことが効いてきます（引っ越し・入居時のエアコン掃除）。
入居者負担になりうるケース
- フィルター掃除をまったくしなかった結果、内部まで汚れが進んだ
- 室内で喫煙してヤニが付着した、油煙で固着したなど、通常とは言いにくい使い方による汚れ
- 自分でスプレーを使って内部を洗い、不具合を起こした
ガイドラインの考え方でいう「通常の手入れを怠ったことによる損耗」に当たりうる部分です。フィルター掃除は入居者が日常的に行うべき手入れと位置づけられるのが一般的で、これを何年もしていなかった場合、汚れの責任を全面的に貸主に求めるのは難しくなります。
ヤニや油煙が絡む汚れは、そもそもクリーニングでも落ちにくく、業者から追加料金や対応不可を告げられることがあります（ペット・喫煙・調理｜エアコンが汚れやすい環境と対策）。
つまり、日常の手入れをしているかどうかが効く
線引きが「通常使用か、手入れ不足か」である以上、自分でできる範囲を続けていること自体が、費用負担の話でも自分を守ります。フィルター掃除は2週間に1回程度が目安とされます（フィルター掃除の習慣化）。難しい作業ではありませんし、どこまでが自分の範囲かはエアコン掃除はどこまで自分でできる？に整理しています。
故障したときは、掃除とは扱いが違う
汚れの話と故障の話は分けて考えてください。
設備として貸されているエアコンが故障して使えなくなった場合、その修繕は原則として貸主の責任とされるのが一般的な考え方です。貸主には、賃貸した物件を使用できる状態に保つ義務があるとされているためです。入居者の使い方に問題があった場合は別ですが、経年による故障であれば、修理や交換を求めるのが筋になります。
一方、クリーニング（汚れの除去）は「修繕」とは限りません。エアコンが動いていて冷暖房もできるが臭う、という状態は、故障ではなく汚れの問題です。ここが、貸主に費用を求めにくくなる境目です。
とはいえ、においや効きの低下が明らかに使用に支障をきたす程度であれば、相談する価値はあります。実際、入居者から申し出があればクリーニング費用を負担する、あるいは一部を負担するという対応を取る貸主もいます。聞いてみないとわからないというのが正直なところです。
鉄則：先に業者を呼ばない。まず管理会社・大家に連絡する
この記事のなかで、実際の金額に直結するのはこの節です。
自分の判断で業者を手配し、作業を済ませてから請求しても、支払ってもらえないことがあります。貸主からすれば、事前に相談されていれば別の対応（自社の提携業者を使う、修理か交換かを検討する）ができたはずで、勝手に発生した費用を負担する理由がない、という話になるためです。
ですから順番はこうです。
- 契約書を確認する（設備か残置物か、費用負担についての特約がないか）
- 管理会社または大家に連絡する。「エアコンから臭いが出ていて、クリーニングを検討しています。費用の負担についてご相談したいのですが」と伝える
- 回答をメールなど文字が残る形でもらう
- 自己負担で手配することになったら、そこで初めて業者を探す
3番目が抜けると、あとで「そんなことは言っていない」となりかねません。電話で話した場合も、「先ほどのお話の確認です」とメールを送っておけば記録になります。
なお、費用の一部を負担してもらえる可能性があるという話は、費用を抑える方法としても有効です（エアコンクリーニングの費用を抑える方法）。
自己負担で頼むことになったら
自分で手配する場合でも、作業前に管理会社へ一報を入れておくとトラブルが減ります。作業には水を使い、壁や床の養生が必要です。万一の破損時の連絡先も共有しておいたほうが安全です。
依頼先を選ぶときは、損害賠償保険の加入や対応機種を確認してください（業者の選び方）。賃貸に付いている機種は年数が経っていることも多く、古い機種は業者側が「破損の可能性がある」として対応を断る場合もあります（エアコンの種類別）。
退去時の原状回復との関係
退去のときに「エアコンクリーニング代」として費用を請求されることがあります。これも国土交通省のガイドラインの考え方が参照される場面です。
一般的な整理としては、通常の使用によって生じた汚れの原状回復費用は貸主が負担し、入居者の故意・過失や手入れ不足による損耗は入居者が負担するとされています。したがって、普通に使っていただけのエアコンの洗浄費用を一律に入居者へ請求することには、議論の余地があります。
ただし、契約書に「退去時にエアコンクリーニング費用として◯◯円を負担する」といった特約が置かれている場合があります。こうした特約の有効性は、内容が明確に説明され、入居者が認識して合意していたかなどの事情で判断されるとされており、一律に無効とも有効とも言えません。ここは個別の判断になる領域です。
実務的にできることは限られていますが、有効です。
- 入居時に、エアコンの状態を写真で記録しておく（前の入居者由来の汚れかどうかの証拠になる）
- 契約書の特約を、入居前に読んでおく
- 退去時に請求内容に疑問があれば、内訳の説明を求める
- 話が折り合わないときは、消費者ホットライン188（お住まいの地域の消費生活センター等につながります）に相談する。全国の窓口は国民生活センターの全国の消費生活センター等から確認できます
繰り返しになりますが、これは一般的な考え方の説明であって、あなたの契約に対する法的な助言ではありません。個別の契約書の記載が優先します。判断に迷う場合は、消費生活センターや自治体の無料法律相談など、公的な窓口を利用してください。
まとめ
- まず契約書を見て、設備か・残置物か・自分の持ち物かを確認する
- 設備の場合、通常使用の範囲の汚れは貸主負担になりうるが、手入れ不足による汚れは入居者負担になりうる
- 故障の修繕は原則として貸主。ただし「臭う」は故障ではなく汚れの問題として扱われやすい
- 先に業者を呼ばない。まず管理会社・大家に連絡し、回答を文字で残す
- 退去時のクリーニング費用は、ガイドラインの考え方と契約書の特約の両方を見る必要がある
- ここに書いたのは一般的な考え方であり、個別の契約書が優先します。最終的には窓口や専門家へ